Nhà ở Nhật Bản giá bao nhiêu? Phân tích giá nhà, căn hộ & Lưu ý khi mua bất động sản
Nhiều người Việt Nam đã sinh sống lâu năm tại Nhật Bản hoặc có niềm yêu thích đặc biệt với đất nước này có lẽ đang ấp ủ mong muốn **”mua nhà và sinh sống tại Nhật”**.
Bài viết này sẽ giải thích chi tiết về mức giá trung bình của nhà độc lập (Iken’ya) và căn hộ (Mansion) ở Nhật Bản, cùng với những lưu ý quan trọng khi người nước ngoài mua bất động sản. Việc hiểu rõ tình hình nhà ở và đặc điểm giao dịch bất động sản tại Nhật sẽ giúp quá trình mua nhà của bạn diễn ra suôn sẻ hơn.
Nếu bạn đang cân nhắc mua nhà hoặc căn hộ trong tương lai, hãy tham khảo thông tin này.
Nếu bạn quan tâm đến việc mua nhà độc lập với giá rẻ, bạn có thể tham khảo thêm các bài viết hướng dẫn của chúng tôi về hệ thống “Ngân hàng Nhà trống” (Akiya Bank).
Người nước ngoài có thể mua nhà ở Nhật không?
Tất nhiên, **người nước ngoài hoàn toàn có thể mua nhà ở Nhật Bản**.
Tại Nhật Bản, người nước ngoài có thể mua và sở hữu nhà ở và đất đai giống như công dân Nhật Bản. Việc này không bị giới hạn bởi quốc tịch hay tư cách lưu trú.
Ở nhiều quốc gia ngoài Nhật Bản, không ít nơi có các quy định hạn chế người nước ngoài mua bất động sản dựa trên việc có hay không có vĩnh trú, hoặc loại thị thực.
Tuy nhiên, tại Nhật Bản không có quy định nào như vậy, người nước ngoài có thể sở hữu bất động sản giống hệt người Nhật, ngay cả loại thị thực (Visa) cũng không bị giới hạn.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng việc mua nhà không đồng nghĩa với việc bạn tự động có được tư cách lưu trú (Visa) hay tư cách vĩnh trú (Eijuken). Việc sở hữu nhà và tư cách lưu trú là hai vấn đề hoàn toàn riêng biệt.
Giá mua nhà trung bình: Phân tích cả Nhà độc lập và Căn hộ
Dưới đây là thông tin về giá nhà trung bình được nhiều người quan tâm.
Chúng ta sẽ chia nhà ở thành **nhà độc lập (Iken’ya/戸建て住宅)** và **căn hộ (Mansion/アパートメント)**, và xem xét giá trung bình theo từng khu vực.
Mức giá này là tổng giá trị của đất đai và tòa nhà (đối với nhà xây theo đơn đặt hàng có đất), hoặc giá bán (đối với nhà xây sẵn và căn hộ).
Vùng Thủ đô (Shutoken) | Tokyo, Kanagawa, Saitama, Chiba
Giá nhà trung bình tại Vùng Thủ đô như sau:
| Loại nhà ở | Giá (Triệu Yên) |
|---|---|
| Nhà độc lập (đặt hàng + đất) | 45,07 |
| Nhà độc lập (xây sẵn – Kenchiku-date) | 43,429 |
| Căn hộ (Mansion) | 53,277 |
Nhìn chung Vùng Thủ đô, mặc dù giá có giảm nhẹ so với khu vực 23 Quận Tokyo, nhưng vẫn ở mức cao so với mức trung bình toàn quốc. Giá càng cao ở những khu vực có khả năng kết nối tốt với trung tâm thành phố.
Vùng Kinki (Kinkiken) | Osaka, Kyoto, Hyogo, Nara, Shiga, Wakayama
Giá nhà trung bình tại Vùng Kinki như sau:
| Loại nhà ở | Giá (Triệu Yên) |
|---|---|
| Nhà độc lập (đặt hàng + đất) | 29,29 |
| Nhà độc lập (xây sẵn) | 37,13 |
| Căn hộ (Mansion) | 49,739 |
Tại các khu vực trung tâm như thành phố Osaka và Kyoto, giá cả tương đương Vùng Thủ đô. Tuy nhiên, nhìn chung Vùng Kinki, giá có giảm so với Vùng Thủ đô. Mặc dù vậy, mức giá vẫn thuộc nhóm cao so với mức trung bình toàn quốc.
Vùng Tokai (Tōkaiken) | Aichi, Gifu, Shizuoka, Mie
Giá nhà trung bình tại Vùng Tokai như sau:
| Loại nhà ở | Giá (Triệu Yên) |
|---|---|
| Nhà độc lập (đặt hàng + đất) | 16,05 |
| Nhà độc lập (xây sẵn) | 31,511 |
| Căn hộ (Mansion) | 44,349 |
Ngoại trừ các khu vực trung tâm như thành phố Nagoya, giá nhà ở Vùng Tokai không khác biệt nhiều so với mức trung bình toàn quốc. Có thể nói đây là khu vực có thể mua nhà với mức giá tương đối hợp lý.
Các khu vực khác
Giá nhà trung bình tại các khu vực khác (các tỉnh ngoài Vùng Thủ đô, Kinki, Tokai) như sau:
| Loại nhà ở | Giá (Triệu Yên) |
|---|---|
| Nhà độc lập (đặt hàng + đất) | 69,85 |
| Nhà độc lập (xây sẵn) | 29,475 |
| Căn hộ (Mansion) | 40,185 |
Tại các thành phố địa phương, cả nhà độc lập và căn hộ đều có thể được mua với giá tương đối rẻ. Tuy nhiên, các thành phố trung tâm như thủ phủ tỉnh là ngoại lệ, và vẫn có những khu vực có giá nhà cao ngay cả ở địa phương.
Ngoài ra, cần lưu ý rằng tình hình nhà ở ở các tỉnh như Okinawa và Hokkaido có những đặc thù riêng, và một số khu vực có mức giá khác biệt so với mức trung bình toàn quốc.
Nguồn tham khảo: Bảng Tổng hợp Dữ liệu năm 2022, Tổ chức Hỗ trợ Tài chính Nhà ở (JHF).
Lưu ý khi người nước ngoài mua bất động sản tại Nhật
Khi người nước ngoài mua bất động sản như nhà ở tại Nhật Bản, có một số điểm cần lưu ý. Hãy chú ý đến những điểm sau để quá trình giao dịch bất động sản diễn ra suôn sẻ.
1. Các loại thuế áp dụng như người Nhật
Tại Nhật Bản, người nước ngoài có thể sở hữu bất động sản giống hệt người Nhật, và quyền sở hữu không có thời hạn.
Tuy nhiên, các loại thuế liên quan đến việc mua và sở hữu bất động sản cũng áp dụng **hoàn toàn như người Nhật**. Các loại thuế chính bao gồm:
- Thuế Mua lại Bất động sản (Fudōsan Shutokūzei): Áp dụng trên giá mua bất động sản.
- Thuế Đăng ký và Giấy phép (Tōroku Menkyozei): Áp dụng khi đăng ký bất động sản.
- Thuế Tài sản Cố định (Kotei Shisanzai): Áp dụng hàng năm trên đất đai và tòa nhà.
- Thuế Quy hoạch Đô thị (Toshi Keikakuzei): Áp dụng hàng năm trên đất đai và tòa nhà trong khu vực quy hoạch đô thị.
- Thuế Thu nhập (Shotokuzei): Thuế trên lợi nhuận bán bất động sản, v.v.
Loại thuế và mức thuế suất khác nhau tùy thuộc vào loại và vị trí của bất động sản. Điều quan trọng là phải nắm rõ các loại thuế cần thiết trước khi mua.
2. Hầu như không có giao dịch trực tiếp giữa cá nhân
Trong các giao dịch bất động sản tại Nhật Bản, rất hiếm khi người mua và người bán nhà ký hợp đồng mua bán trực tiếp với nhau. Thông thường, một công ty gọi là **”Công ty Môi giới Bất động sản” (Fudōsan Chūkai Gaisha)** sẽ đứng ra làm trung gian cho giao dịch.
Công ty môi giới bất động sản sẽ hỗ trợ toàn bộ quy trình, từ cung cấp thông tin nhà, sắp xếp việc xem nhà (Nairan), ký kết hợp đồng mua bán, đến bàn giao nhà. Đối với người nước ngoài có rào cản ngôn ngữ, việc chọn một công ty môi giới cung cấp dịch vụ hỗ trợ người nước ngoài sẽ an toàn hơn.
Tuy nhiên, hãy nhớ rằng khi sử dụng dịch vụ của công ty môi giới, bạn sẽ phải trả **phí môi giới (Chūkai Tesūryō)**. Mức phí này có giới hạn tối đa theo luật và thay đổi tùy thuộc vào giá mua bán.
| Giá trị giao dịch (chưa thuế) | Giới hạn tối đa Phí Môi giới |
|---|---|
| Trên 4 triệu yên | Giá trị giao dịch (chưa thuế) × 3% + 60.000 yên + Thuế tiêu thụ (Consumption Tax) |
| Từ 2 triệu yên đến 4 triệu yên | Giá trị giao dịch (chưa thuế) × 4% + 20.000 yên + Thuế tiêu thụ |
| Dưới 2 triệu yên | Giá trị giao dịch (chưa thuế) × 5% + Thuế tiêu thụ |
3. Tự thu thập thông tin trên Internet trước
Thông tin bất động sản tại Nhật Bản được công bố rộng rãi trên Internet. Trên các cổng thông tin bất động sản (Real Estate Portal Site), bạn có thể tìm kiếm nhà theo các điều kiện như khu vực, giá cả và bố cục phòng.
Chúng tôi khuyên bạn nên tự thu thập thông tin trước trên Internet để biết mức giá cho loại nhà bạn mong muốn, và khu vực nào tập trung nhiều nhà ở phù hợp.
Nếu bạn có cái nhìn về mức giá thị trường, việc đàm phán với công ty bất động sản sẽ diễn ra suôn sẻ hơn. Điều quan trọng là không nên giao phó hoàn toàn cho công ty bất động sản mà phải tự mình thu thập thông tin.
4. Nhà cũ thường rẻ nhưng cần chi phí cải tạo lớn
Nhà ở Nhật Bản, nếu đã qua sử dụng hơn 30 năm, được gọi là “Nhà cũ” (Chūko Jūtaku). Mặc dù nhà cũ có ưu điểm là có thể mua với giá rẻ hơn nhà mới, nhưng những tòa nhà càng cũ thì càng cần bảo trì nhiều hơn.
Các ngôi nhà đã lâu năm thường có tình trạng xuống cấp ở hệ thống nước (nhà tắm, bếp), tường ngoài, mái nhà, v.v., và có thể cần phải cải tạo (Reform) ngay sau khi mua. Chi phí cải tạo có thể dao động từ vài triệu yên cho các sửa chữa nhỏ, và có thể vượt quá 10 triệu yên đối với các dự án lớn.
Không hiếm trường hợp tổng chi phí (bao gồm cả chi phí cải tạo) không hề rẻ hơn so với việc mua nhà mới. Khi cân nhắc nhà cũ, hãy kiểm tra kỹ lưỡng tình trạng căn nhà và tính toán cả chi phí cải tạo cần thiết.
Nếu bạn đang cân nhắc mua nhà ở Nhật Bản, bạn sẽ quan tâm đến quy trình mua nhà cụ thể, các giấy tờ cần thiết và chi phí liên quan. Bạn có thể tham khảo thêm các bài viết hướng dẫn chi tiết của chúng tôi về việc mua bất động sản cho người nước ngoài.
Lưu ý khi người nước ngoài vay Mua nhà (Jūtaku Loan) tại Nhật
Việc mua nhà đòi hỏi một khoản tiền không nhỏ. Chi phí mua nhà (sau khi trừ vốn tự có/tiền đặt cọc) thường sẽ được thanh toán bằng cách sử dụng **”Khoản vay Mua nhà” (Jūtaku Loan)**.
Jūtaku Loan là cơ chế vay tiền từ tổ chức tài chính để mua nhà và trả nợ trong một thời gian dài. Người nước ngoài cũng có thể vay mua nhà nếu đáp ứng các điều kiện nhất định.
Dưới đây là ví dụ về điều kiện của **”Flat 35″**, một chương trình vay mua nhà có lãi suất cố định suốt kỳ hạn, hợp tác với Tổ chức Hỗ trợ Tài chính Nhà ở và hơn 300 tổ chức tài chính trên toàn quốc.
Để sử dụng “Flat 35”, người đăng ký cần đáp ứng một trong các điều kiện sau:
- Đã có **Giấy phép Cư trú Vĩnh viễn (Eijū Kyoka)** tại Nhật Bản
- Là **Người Cư trú Vĩnh viễn Đặc biệt (Tokubetsu Eijūsha)**
Nếu chưa có Giấy phép Cư trú Vĩnh viễn, vẫn có những chương trình vay mua nhà cho phép đăng ký nếu bạn có **vợ/chồng mang quốc tịch Nhật Bản hoặc có Giấy phép Cư trú Vĩnh viễn** đứng tên làm người bảo lãnh liên đới (Rentai Hoshōnin).
Ngoài ra, cũng có những điều kiện chi tiết áp dụng tương tự như công dân Nhật Bản, ví dụ như:
- Tuổi đăng ký dưới 70 tuổi
- Tỷ lệ tổng số tiền trả nợ hàng năm trên tổng thu nhập hàng năm không vượt quá 30% (nếu thu nhập dưới 4 triệu yên) hoặc 35% (nếu thu nhập trên 4 triệu yên) đối với tất cả các khoản vay.
- Khoản vay được sử dụng để xây dựng/mua nhà mới hoặc mua nhà cũ mà người đăng ký hoặc người thân sẽ sinh sống.
- Thời hạn vay từ 15 năm đến dưới 35 năm (hoặc “80 tuổi” – “Tuổi đăng ký”)
Thêm vào đó, rào cản ngôn ngữ cũng là một vấn đề khi vay mua nhà. Các thủ tục có nhiều thuật ngữ chuyên môn và phần giải thích thường rất dài. Nếu bạn chưa tự tin về tiếng Nhật, việc thuê phiên dịch viên hoặc chọn các tổ chức tài chính có hỗ trợ ngoại ngữ sẽ giúp bạn an tâm hơn.
Để tìm hiểu chi tiết hơn về các khoản vay mua nhà (Jūtaku Loan) và các loại vay khác dành cho người nước ngoài, bạn có thể tham khảo các bài viết chuyên sâu khác của chúng tôi.
Nguồn tham khảo: Thông báo chính thức “Flat 35” dành cho Người nước ngoài và Điều kiện sử dụng.
Tóm tắt
Bài viết này đã giới thiệu về giá nhà trung bình ở Nhật Bản và các lưu ý khi người nước ngoài mua nhà. Hy vọng bạn đã hiểu rõ hơn về việc mua nhà tại Nhật. Mua nhà là một quyết định lớn trong đời. Hãy thu thập đầy đủ thông tin, chuẩn bị kỹ lưỡng và đưa ra lựa chọn phù hợp với bản thân.
Bên cạnh đó, việc so sánh với thuê nhà cũng là một yếu tố quan trọng khi cân nhắc mua nhà. Nếu bạn muốn biết thêm về giá thuê nhà trung bình tại Nhật Bản, bạn có thể tham khảo các bài viết liên quan của chúng tôi.
Nếu bạn muốn biết chi tiết hơn về giá nhà và các điểm cần lưu ý khi mua bất động sản, hãy tham khảo thêm các bài viết hướng dẫn chuyên sâu khác của chúng tôi.
